Louer au mieux un bien immobilier

Une location réussie dépend de plusieurs facteurs. S’il peut être tentant de mettre en location un logement pour s’assurer une rente locative, il convient de veiller à proposer une offre qui corresponde aux attentes du marché pour éviter de faire face à un logement vacant.
Par ailleurs, les renseignements sur le futur locataire son précieux et guideront le propriétaire dans ses choix. 


 

Proposer un bien cohérent avec les attentes du marché

Pour louer un logement, il faut tout d’abord étudier le type de locataire qui peut être intéressé par le bien. En fonction de la demande, le bien immobilier mis en location peut être modifié. A titre, d’exemple, un endroit très touristique accueillera des locataires pour des durées courtes, induisant un turn-over important. Dans ce cas, il est préférable d’avoir recours à une location saisonnière pour répondre à la demande.
Par ailleurs, dans les secteurs où la demande étudiante est forte, les logements meublés seront plus adaptés. Dans le cas d’un achat de bien destiné à être loué grâce à un dispositif tel que la loi Pinel, il est conseillé de se renseigner dès l’achat pour envisager le type de location qui s’effectuera par la suite.

 

Rédiger une annonce claire et répondant aux prix du marché

Pour faire la promotion du bien immobilier mis sur le marché locatif, il est possible de recourir à une agence immobilière et/ou de mettre en ligne une annonce sur des sites de petites annonces ou spécialisées dans l’immobilier. Dans tous les cas, l’annonce doit être à la fois complète et directe. Le locataire en quête d’appartement ou de maison à louer doit comprendre au premier coup d’œil de quel type de logement il s’agit. Il est essentiel d’illustrer l’annonce par des photos réalistes qui donnent une vision complète du bien. Décrire successivement l’environnement (équipements, transports, quartiers, etc.), le type de logement (appartement ou maison, meublé ou non, etc.) puis les pièces du logement, semble pertinent pour guider le lecteur de l’annonce dans ses recherches.

Sans sur-vendre le bien, il convient de mettre en avant les atouts du logement, notamment ce qui le différencie des autres locations similaires. Pour cela, une rapide enquête du marché local est judicieuse ! Par ailleurs, les prix des biens à louer dans le quartier est une donnée essentielle pour jauger le montant du loyer. Pour ce faire, la surface du logement et sa localisation sont les éléments les plus déterminants.
 

S’assurer une garantie locative

Une fois le locataire trouvé, certaines garanties locatives sont envisageables. La solution la plus courante est de recourir à un garant, une tierce personne qui assure le règlement du loyer en cas de défaut de paiement du locataire. Ce levier est gratuit pour le propriétaire et permet de résoudre d’éventuels problèmes à l’amiable. Une autre alternative consiste à souscrire à une assurance qui indemnise le bailleur en cas d’impayés de la part du locataire. Contrairement au recours au garant, cette solution est payante.

L’assurance peut comprendre selon le niveau de garantie souhaité par le propriétaire :

✅ Les loyers impayés (avec ou sans franchise, et de 1 à 6 mois en général)

✅ La vacances locatives (entre deux locataires, idem avec ou sans franchise)

✅ La carence locative (mise en place du premier locataire), plus rare mais envisageable, notamment dans l’immobilier neuf

✅ La protection juridique, qui couvrira les frais de procédure judiciaire si nécessaire (expulsion, dégradation importante etc..)

✅ La protection contre les dégradations du bien
 

Selon le niveau de garantie et les franchise, le coût de telles assurances peut être compris entre 1 et 4% des loyers encaissés. L’avantage pour le propriétaire est la protection de son patrimoine et de ses revenus contre les aléas de la location, en contrepartie la mise en place d’assurance, réduit le spectre de locataire potentiel, car ces dernières imposent des conditions quant au locataire prétendant (revenus supérieurs à 3 fois le loyer minimum, salarié hors période d’essai en CDI, etc..)

Il est par ailleurs fortement conseillé au propriétaire de souscrire une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) afin de se prémunir contre les risques que l’assurance multirisques habitation de son locataire (obligatoire) ne couvriraient pas.

Les enjeux reposent donc tout d’abord sur le ciblage des locataires éventuels et le choix de ces derniers en fonction de leur situation.
Si l’annonce, rédigée avec soin, a engendré des visites puis a permis de trouver un locataire, les garanties locatives peuvent être assurées au moyen d’un garant ou d’une assurance spécifique, les deux systèmes n’étant pas cumulables.
 

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